【公式】コラム|シエリア大阪上町台パークタワー|大阪城を望む全112邸29階建タワー|Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅徒歩6分、梅田・本町エリア直結|関電不動産開発・三井不動産レジデンシャルの新築分譲マンション

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不動産の動向を
熟知したプロが、
「シエリア大阪上町台
パークタワー」を語る。

  • 一般社団法人 住まいる総合研究所 代表理事 井口克美(いぐちかつみ) 住宅評論家、住宅アドバイザー
  • 一般社団法人 住まいる総合研究所 代表理事
    井口克美(いぐちかつみ)
    住宅評論家、住宅アドバイザー

    1987年株式会社リクルートに入社。住宅情報(現SUUMO)の部署にて27年間にわたり不動産領域の仕事に従事。今まで見学したモデルルームや現地は2,000物件以上、担当してきたクライアントは100社を超える。3万件を超える契約者データを分析し、ユーザーの心理・動きにも精通している。2014年独立し、「住まいる総合研究所」を開設。現在は住宅セミナーや執筆などを中心に活動中。

  • 自然災害の影響を受けにくいエリアで、
    都心では数少ない第2種住居専用地域の
    マンション。

  • 国が掲げる住宅の面積基準を超えた、
    ゆとりある広さを確保した住まい。

  • 懸念される価格の上昇、販売戸数の減少。
    購入どきを見極めたいマンション市場。

  • 立地に唯一性のある
    都心タワーマンション。
    資産性の評価も高い、見逃せない物件。

自然災害の影響を
受けにくいエリアで、
都心では数少ない
第2種住居専用地域の
マンション。

「シエリア大阪上町台パークタワー」が位置する上町台地は、地盤が硬い※1とされており、歴史的に自然災害の少ない場所※2です。大阪府庁、大阪府警察本部をはじめ公的機関等が数多くあるのも、安全面の高さが評価されている査証ではないかと思います。また、本物件の立地で注目したいのは、用途地域が「第2種住居地域」という都心では数少ない住宅系になっている点です。これは、実際に住むための環境が整っているということで、都心の他のタワーマンションのほとんどが商業地域にあることを思えば、本物件は暮らしの拠点としての資質に恵まれた場所にあると言えます。敷地の北側に難波宮跡公園が広がり、南側も広小路公園になっていることから、開放感や緑の潤いを感じられると思います。さらに、大阪城ビューも、ここに住む醍醐味のひとつといえるでしょう。

大阪府庁(徒歩13分/約1,020m)大阪府庁(徒歩13分/約1,020m)

緑の潤い豊かな上町筋の歩道(徒歩2分/約100m)緑の潤い豊かな上町筋の歩道(徒歩2分/約100m)

  • 第2種住居地域とは

  • 店舗・事務所等の併存を図りつつ、住環境を保護するための地域。

  • 商業地域とは

  • 店舗・事務所等の利便の増進を図る地域。

  • ※出典:大阪市都市計画局 地域地区(用途地域等)について

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国が掲げる住宅の
面積基準を超えた、
ゆとりある広さを
確保した住まい。

近年、関西圏の都心のマンションにおけるプランの傾向として、専有面積30㎡~50㎡のコンパクトで価格が手頃なプランが多くなっています。土地価格と建築費が上昇しているので、販売価格を抑えるために面積を小さくしているのが要因です。そこで、ストレスなく生活できる住まいの基準に目を向けてみますと、国が掲げる住宅の面積に関する「誘導居住面積水準」という指標があります。これは、世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積の基準を示したもので、マンションの場合、3人家族で75㎡となっています。本物件は、専有面積の平均が約80㎡台で、家族が増えてもゆったり暮らせる広さを確保しています。上町台地のヒルトップエリアで、都市の利便性と落ち着いた住環境を併せ持った住まいは、心にゆとりを育んでくれるのではないでしょうか。

※3 イメージ写真※3 イメージ写真

国土交通省「居住面積水準」

最低居住面積水準・・・世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活の基礎としての必要不可欠な住宅の面積に関する水準(すべての世帯の達成を目指す)
誘導居住面積水準・・・世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準
【 】内は、未就学児童が1名いる場合の面積
出典:国土交通省・住生活基本計画(全国計画)(平成28年3月18日閣議決定)

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懸念される価格の上昇、
販売戸数の減少。
購入どきを見極めたい
マンション市場。

タワーマンションの価格は毎年上昇しています。数年前まで坪単価200万円強ぐらいの相場でしたが、今では300万円を超え、今後は350万円を超えていくのではないか※5という見立てもされています。引き続き、大阪市内中心部で発売が予定されていますが、その数は減少傾向にあります。(今年3月までの大阪市内の発売戸数の傾向は、昨年同時期比約39%減です※6特に今年は、新型コロナウイルスにより発売戸数等に影響が出るかもしれません。そのような状況の中、都心のオフィス街のタワーマンションとは性格が異なった、上町台地の住宅環境に恵まれた本物件は、実需型のタワーマンションとしての価値が高まることが予想されます。

※5・※6 出典:共にMRC調べ/2020年3月現在

不動産経済研究所 近畿マンション市場2020年3月度発表のデータより作成※2019年3月~2020年3月のみ

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立地に唯一性のある
都心タワーマンション。
資産性の評価も高い、
見逃せない物件。

大阪市内において、いわゆる「駅近」とされる駅徒歩3分圏内新築マンションは、過去5年間だけでも73物件販売※7されました。中古物件も含めるとその数はさらに多くなり、「駅近」の物件を求められるのであれば、多くの選択肢があることでしょう。一方、本物件のような2つの公園が隣接するダブルパークフロントという立地を得ているタワーマンションは、大阪市内で過去に1例あるのみで、販売中の物件では「シエリア大阪上町台パークタワー」のみ※8です。駅徒歩6分という利便性、豊かな緑の潤い、心地よい開放感、大阪城を望む眺望が手に入るなど、大阪都心部で、このような魅力的な条件を備えたタワーは珍しいと思います。「駅近」をお望みの方は、数ある物件より検討いただくとして、住みやすさ・希少性を重視する方には、本物件をおすすめします。立地に唯一性のあるタワーマンションの購入チャンスは、そう多くはないと思います。

  • 外観完成予想CG※4 大阪歴史博物館より2019年2月撮影外観完成予想CG※4 大阪歴史博物館より2019年2月撮影

  • 難波宮跡公園(徒歩4分/約280m)難波宮跡公園(徒歩4分/約280m)

  • もりのみやキューズモールBASE(徒歩11分/約870m)もりのみやキューズモールBASE(徒歩11分/約870m)

※7 出典:共にMRC調べ/2020年3月現在
※8大阪市内において1995年以降に供給された新築分譲タワーマンション(20階以上)で、ダブルパークフロント立地は本物件を含む2件のみです。(MRC調べ/2019年2月現在)難波宮後公園難波宮跡公園(徒歩4分/約280m)・広小路公園(徒歩1分/約60m)

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