ASSETS VALUE暮らしの魅力と資産価値が融合する街

  • 中央区マンションの希少性
  • 中央区大手前アドレスの希少性
  • 住める都心の魅力、コンパクト邸宅の暮らし
  • 資産性の高まりが期待できる街で充実の未来を

笹原雪恵笹原雪恵

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中央区マンションの希少性~人口は2倍、分譲マンションは62%減少

大阪市中央区の人口は20年前に比べると2倍近く増えています。
郊外から都心へ住まいを変える「都心回帰」という言葉があります。大正後期から昭和初期の大大阪時代には大阪は世界都市で6位の人口でしたが、当時は木造の小規模な長屋住宅が多かったようです。戦後の経済発展と核家族化という家族形態の変化により、郊外のニュータウンへ居を構えることが中流世帯のステイタスとなりドーナツ化現象が進みました。

その後バブル景気が崩れた1990年代後半からの土地価格下落により、都心回帰という現象が現れてきます。現在は職住近接や働き方改革により中央区の人気はさらなる高まりを見せており、都心部のマンションで子育てをする共働きファミリーは年々増加しています。

人口の推移グラフ

しかしながらその人気はオフィスやホテルなどの需要拡大を呼び、昨年の新築分譲マンションの供給はアベノミクス前の2013年と比較すると約38%も減少しています。
またさらに都心部に多いワンルームや1Kタイプの投資用マンションと16階以上のマンションを除いた場合では、約62%も減少しているのです。
都心回帰の人気は高まっていますが、それに反して都心部で快適な暮らしを手に入れることは難しくなっているのです。

2013年と2019年の供給戸数の比較(中央区)

2013年と2019年の供給戸数の比較(中央区)

新築分譲マンション需要増×供給減 都心部でのマンション購入が難しくなってきている!

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中央区大手前アドレスの希少性

最近ではオフィス街が集積する都心部に住み通勤時間を短縮させる「職住近接」を求める傾向が強まっていますが、特に子育て世代や女性には「働き方改革」が大きく作用し、ただ単にオフィス近くに住むだけではなく住環境の良さを重視する傾向が強まっています。
日々のお買い物はもちろん、生活をサポートする施設が身近に整い、教育環境も充実して快適に安心して生活できる場所は大阪市内中心部では多くはありません。特に上町台地は地盤が堅固であることから大阪城が築かれたとも言われており、台地であるため水害にも強いことで評価も高い地域です。

  • 現地周辺
  • 現地周辺

大阪府庁や大阪府警本部が建ち並ぶ官庁街が近く、治安面からも安心でき、そのうえ四季の移ろいが感じられる緑豊かな環境が近接する「大手前」エリアは、住環境を重視しながら人生を大切に過ごす方々、それは単身者からファミリー層、中高年層など多世代にとっての理想的な暮らしを叶える街として、今後もニーズが高まることが予測されます。


「大阪・梅田」は西日本最大のターミナル駅ですが、大阪・梅田は駅前の再開発地域を除き、繁華街や歓楽街があることでファミリーには不向きな要素が大きいのも事実です。


一方で、大阪梅田の交通や商業の利便と、「淀屋橋・北浜」のオフィス街への通勤利便を享受しつつ、居住地としてのより良い住環境と住みやすさも同時に手に入れられる大手前エリアは、暮らしの質を高める立地要素が揃っています。しかし、大手前エリアは実は分譲マンションが建設されにくい場所でもあるのです。

ここで中央区の新築分譲マンションの市場動向を見てみましょう。アベノミクス前の2013年と2019年を比較すると、販売価格は坪単価で66%も上昇しています。これを54㎡換算してみますと2013年は3,136万円、2019年は5,193万円ですので2,057万円も上昇しているのです。それに対して2013年には2,055戸だった販売戸数が2019年には1,279戸と776戸も減少しています。

2013年と2019年の供給戸数の比較(中央区)

2013年と2019年の供給戸数の比較(中央区)2013年と2019年の供給戸数の比較(中央区)

その要因として、近年は建設工事費と土地価格が継続して右肩上がりということで販売価格は上昇の一途ですし、大阪市内中心部ではオフィス需要とインバウンドでのホテル需要が加速して、マンション建設用地そのものが減少しているのです。都心回帰が強まる傾向にありながら、中央区で発売される新築分譲マンションの戸数は大きく減少して、価格は大きく上昇して一般的なサラリーマン世帯では購入困難な状況といえるでしょう。


「また、中央区大手前及び大手通アドレスにおける過去の分譲マンションを見てみますと、1996年以降の調査では2物件・125戸のみです。
近年のマンション供給は非常に希少なエリアであることがお分かりいただけることでしょう。


1996~2019年の供給戸数

新築分譲マンション需要増×供給減 都心部でのマンション購入が難しくなってきている!

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住める都心の魅力、コンパクト邸宅の暮らし

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ご自身の今現在のお仕事や年収、そして日々送っている生活を基にしながら、「都心での暮らし」をリアルに思い描いてみてください。超高層マンションの夜景が綺麗な高層階でカクテルを飲みながら仕事の疲れを癒やすということではなく、もっと実生活からワンステップ向こうに広がる世界です。求めるのは大きな変化ではなく、ほんの少し手を伸ばせば届く「夢と希望」ではないでしょうか。

例えば、対面型のキッチンでお料理をしながら、ご家族やパートナー、招いたお友達と会話を楽しんだり、大好きなインテリアに囲まれておしゃれに暮らしたい、お気に入りの小物をディスプレイするスペースがほしい、リビングにヨガマットを広げられるスペースがほしい、大きく開けた明るい窓がほしい、寝室は広くなくてもいいからウォークインクロゼットがほしいなど。

ご自身が住まうのであれば、今現在の生活をブラッシュアップさせたり、近い将来像を思い描いたりしながらも、コスト面や生活面では決して無理をしない、そのような「ゆとり」あるコンパクト邸宅の暮らしのニーズが、都心に暮らす人々の中で高まりを見せています。
コンパクトといっても家族構成やライフスタイルの変化に応じて、工夫次第で上手に住みこなせる広さが維持しているものであれば、次の住まいを踏まえてステップアップするための仮住まいではなく、結婚したり子どもが生まれご家族が増えても、快適でご自身の好みに応じた暮らしを送ることができるでしょう。

また、子育てしながらお仕事をされる方々にとっては、ホームオフィスで仕事に集中しながら子守をすることはとても大変だと思います。最近流行りのネットワークカメラでスマホからお部屋で遊ぶ子供の様子をみながら、コワーキングスペースで短時間集中で仕事を片付けたりビデオ会議に参加したり、一定の距離を置いていても万が一のときにはマンション内ならば、すぐに駆けつけることができます。

そして、このコワーキングスペースには、ディべロッパーとしての造り手の思いが伺えます。最近はファミリーマンションのエントランスロビーでもモバイル端末で仕事する住民が増えたといわれています。実際に住まう方々のニーズに対応して、どうすれば機能的に便利に過ごせるかを考え提供しているのでしょう。

シエリア大手前の施設・設備

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資産性の高まりが期待できる街で充実の未来を

毎月の家賃を支払い続けるのであれば、低金利の今こそマンション購入のチャンス、と思われている方も多いのではないでしょうか。意を決して買うならば長期間住み続けたい、そのように考えながらも転勤・転職や地方のご実家に戻るなどの環境の変化における転居も想定され、不安に感じることがあるかもしれません。いざという時には売りやすい立地・間取りを選択すること、すなわち資産性や換金性を重視することが重要だと考えています。

  • 現地周辺
  • 現地周辺

一般的には面積が広く高価格な都心の億ションよりも、低価格帯のマンションの方が流動性が高いと言われています。また、ファミリーマンションと比較すると新しいジャンルであるコンパクトマンションは、まだまだ流通量が少なく希少性が高いことも魅力のひとつです。


幅広い層から支持されるバランスの良い立地、すなわち大阪・梅田にほど近くにありながら、緑豊かで安心して日々の暮らしが送れるような高い評価の大手前エリアは、賃貸需要での人気も高く、中でも立地評価に厳しい「法人借り」の需要が高まる点も挙げられます。


また、評価だけを参考にするのではなく、歩道が整備された歩車分離の緑の並木道、大通り沿いの駅近では得られない静かな住環境など、現地や街をじっくり歩いて、見て、感じることが大切です。


無理をしない購入価格で余力を残して、趣味を楽しんだり将来設計に向けた貯蓄を積み立てるなど、ゆとりを持たせるのがマンションの購入に対する現代の新しい考え方です。 暮らしの魅力と資産価値が融合する街、大手前エリアではきっとご自身が思い描く生活と、充実した未来が得られることでしょう。


大阪・梅田にほど近い幅広い層に支持される需要と供給のバランスが良い立地で、充実した未来を!