Report 【住宅ジャーナリストが分析】住み続けたい街の魅力

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Profile

住宅ジャーナリスト
福岡 由美

住宅ライターエージェント、ヒューズ・エンタープライズ代表。全国の物件を取材し、住宅専門誌・住宅情報サイト等に寄稿。女性のための住まい購入セミナー等の講師も務める

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福岡 由美

住宅ライターエージェント、ヒューズ・エンタープライズ代表。全国の物件を取材し、住宅専門誌・住宅情報サイト等に寄稿。女性のための住まい購入セミナー等の講師も務める

BIG
PROJECT

JR神戸線沿線で最大級、
大久保エリアで
約20年ぶりの大型物件※2

JR神戸線『大久保』駅周辺では、1994年から神戸製鋼の工場跡地を活用した大久保駅南土地区画整理事業がスタートし、住宅・商業・オフィス・文化施設を複合した新しい街づくりが2000年に完了しました。そのため、街並み全体がのびやかで整然としており、筆者が駅へ降り立った時に感じたのは「生活機能が揃ったキレイな街だな」という印象でした。


マンションの資産としての評価を計る上で重視される「駅近」「都心近接」(「大久保」駅 徒歩7分~8分※7)

駅の改札からは、ペデストリアンデッキで『ビエラ大久保』『イオン明石』などの大型商業施設につながっており、関西エリア有数のショッピングタウンらしい華やかな賑わいを感じます。

  • VIERA大久保(徒歩4分/410m)

    VIERA大久保
    (徒歩7分 約490m/徒歩7分 約510m)

  • 明石ビブレ(徒歩4分/270m)

    明石ビブレ
    (徒歩5分 約360m/徒歩5分 約380m)

    ※「明石ビブレ」はイオングループ店舗です。

  • イオン明石ショッピングセンター(徒歩1分/約30m)

    イオン明石ショッピングセンター
    (徒歩4分 約250m/徒歩4分 約270m)

本物件が誕生するのは、そんなJR『大久保』駅南口から徒歩7~8分※8の駅前街区。大型商業施設が複数揃っているため、食料品や生活雑貨、子供服、話題のスイーツまで、主な買い物は駅からマンションまでの帰り道ルート上で済ませられるほか、雨の日や真夏の猛暑の中でも屋根付きのデッキを通ってエントランスの近くまでアプローチできるので、ベビーカーでの移動も快適です。


ゆりの木並木が続く現地までの道のり。インターロッキング舗装された歩道はフラットで道幅も広く、電線が地中化されたのびやかな景観も印象的。まるで南欧のリゾート地を連想させるような統一感のある街並みも『大久保』エリアの住まいの価値を高めています。(※5)

  • 「わざわざ買い物のために遠回りをしなくても、駅前で日常の用事をほぼ完結できる利便性」は、計画的に街づくりが行われてきた『大久保』エリアならではの生活メリット。特に、何かと慌ただしい子育てファミリーの場合は、日々の時間効率を高めてくれる便利な住環境を選ぶことによって、気持ちのゆとりを生み出せるはずですから、この点にも「大久保生活の付加価値」が感じられるのではないでしょうか?

  • 大久保南小学校(徒歩1分/約80m)

    明石市立大久保南小学校(徒歩3分 約200m/徒歩3分 約190m)が隣接。
    インターロッキング舗装された歩道はフラットで道幅もゆったり

ところで、マンションの資産としての評価を計る上で、最も重視されるのは「駅近」「都心直結」の2つの立地的な要素ですが、その点に沿って本物件を評価してみると、「最寄り駅から徒歩7~8分※8の駅近街区」に位置し、三宮へ29分、大阪へ51分(※6)と「阪神2都心へ直結」。しかも、最寄りの『大久保』駅は新幹線停車駅である『西明石』駅からわずか1駅3分というポジションに位置しているため、旅行や出張移動の際にも足回りの良さを実感でき、申し分のない立地条件と言えます。

  • ※快速利用、JR「明石」駅で新快速に乗り換え

  • ※JR「明石」駅で新快速に乗り換え

また、『大久保』エリアでは、土地区画整理事業に伴う街づくりが完了して以降、ここ20年間で大型の新築分譲マンションの供給はゼロ。その枯渇感から駅周辺の中古物件価格が値上がり傾向にある点も、資産評価を計る上で見逃せないポイントです。“満を持しての登場”となる本物件に対して、カスタマーからの注目度が高まることは間違いないでしょう。

FLAGSHIP

明石市『大久保』エリアの
住まい価値をさらに高める
注目のフラッグシッププロジェクト

マンションは住まいであると同時に大切な資産でもありますから、単に「住まいとしての魅力」だけでなく「資産としてののびしろ(将来価値)」にも注目して選びたいものです。

JR「大久保」駅(徒歩7分 約550m/徒歩8分 約570m)
JR「大久保」駅(徒歩7分 約550m/徒歩8分 約570m)

将来価値の可能性を分析する際に、指標のひとつとなるのがリセールバリュー(以下RV)。RVとは新築時点を100とした場合の中古時点の販売価格の平均指数であり、「価格がどのように推移したか?」を数値で表したものです。下の図は「駅からの近さ」や「物件の規模感」、2つの視点で関西圏におけるRV数値をグラフ化したものです。

  • リセールバリュー(徒歩分数別)

  • リセールバリュー(総戸数別)

リセールバリュー(価格維持率)説明図(※4)
駅近エリアでは広大な開発用地取得が難しく、大型物件は駅から離れた場所に登場することが多いが、本物件は駅近の便利な立地にありながらビッグスケールを備えた貴重な事例

まず「徒歩分数によるRVの違い」を見てみると、駅徒歩1分~10分までは100%を超えており、11分を超えると徐々にその数値は下落傾向となっています。また「総戸数別によるRVの違い」を見てみると、戸数が増えるほど数値が上がっているため、これらのデータから「駅に近く、規模の大きな物件になるほど、資産としての将来価値を維持しやすい」ことが読み取れます。
まさに、これらの条件にマッチしているのが《シエリアシティ明石大久保》です。通常、駅近エリアでは広大な開発用地を取得することが難しいため、500戸を超えるような大規模物件は駅から離れた場所に登場することが多いもの。しかし、本物件の場合は「駅徒歩7分~8分※8」という便利な立地にありながら「810戸のビッグスケール」を備えている貴重な事例です。

ちなみに、1997年以降に供給されたJR神戸線沿線を最寄りとする分譲マンションの中では“最大の敷地面積”(※2)を持つ物件でもありますから、こうした「話題性を備えたビッグスケールの新築分譲マンションが、駅近街区に誕生する」という点にこそ、本物件ならではの“得難い価値”を実感できるのではないでしょうか?

なお、今回のプロジェクトでは、マンション・一戸建て・保育施設・公園・公共公益施設が揃った街区一体開発であり、地域の交流拠点としての重要な役割も担っています。今後の明石市『大久保』エリアの住まいの価値をさらに向上するためのフラッグシッププロジェクトとして、マンション史にその名を残す存在となるはずです。

Attention

その他にも本プロジェクトならではの
アフターサービスやプログラムがございます。
詳細は資料請求者様限定サイトで
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【凡例】JR大久保駅周辺(B棟 徒歩7分 約550m/C棟 徒歩8分 約570m)

JR大久保駅周辺(7分 約550m/8分 約570m)

※1:0~9歳、25~39歳、2018年住民基本台帳人口移動報告より。

※2:本計画(敷地面積3万800.48m2)は、1998年以降に供給されたJR神戸線の駅を最寄りとする分譲マンションの中で、最大の敷地面積となります(2020年5月MRC調べ)。また、大久保駅徒歩圏で総戸数100戸以上の新築分譲マンションは約20年ぶりの供給となります(2020年5月、同社調べ)。

※4:既存物件についての調査であり、当該物件の今後の価格変動を保証・予想するものではありません。

※5:イオン明石ショッピングセンター(約210m)前で撮影

※6: 明石で新快速に乗換え

※7: 徒歩分数については、B棟・C棟のエントランスを起点に、80mを1分として算出(端数切り上げ)したものです。

※8: B棟より徒歩7分(約550m) C棟より徒歩8分(約570m)

※掲載の電車所要時間は、乗換え時間を含んだ通勤時のもので時間帯により異なります。(「JRおでかけネット」2022年3月調べ。)